Die Bewertung von Immobilien ist eine sehr komplexe Aufgabe. Nebst einer fundierten Ausbildung, ist es vor allem die Erfahrung, die Beobachtung und Analyse des Immobilienmarktes und der ständige Austausch mit Schätzerkollegen welche markgerechte Schätzungsresultate sichern. Meine über 20-jährige Erfahrung im Schätzerwesen und die ständige Weiterbildung, unter anderem dem einjährigen Nachdiplomstudium an der Fachhochschule Luzern, befähigen mich zu qualifizierten Schätzungen im Raum Zug und Umgebung. 

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Grundsätzliches zum Wert einer Liegenschaft

Der Wert eines Grundstücks wird im Wesentlichen durch den Nutzen bestimmt, welcher daraus erzielt werden kann; sei es nur der eigentliche materielle Nutzen in Form Mieterträgen, das persönliche Wohlbefinden als Bewohner der Liegenschaft oder das Renommée, welches mit dem Besitz des Grundstücks oder des Gebäudes verbunden ist. Jedes Grundstück ist einzigartig und darum genau zu analysieren, zu besichtigen und unter Einbezug aller Parameter zu bewerten. Wichtig sind dabei – um nur einige der Kriterien aufzuzählen – folgende Punkte:

• Qualität der Standortgemeinde  (Standortqualität)
• Standort in der Gemeinde
• Qualität des Areals – Grundstücks
• Qualität des Gebäudes, der Räumlichkeiten
• Vermietbarkeit, mittel- und längerfristig
• Bauqualität – Technische Ausstattung
• Zustand des Gebäudes, aufgestauter Unterhalt
• Potential des Grundstücks, möglich alternative oder zusätzliche Nutzung

Bewertung der bestehenden Bausubstanz zum Zeitwert

Das Gebäude wird anhand der Nutzfläche oder des Volumens und der Qualität der vorhanden Bausubstanz berechnet. Dabei wird die technische Entwertung (Alterung), des Gebäudes einbezogen.

Berechnung des relativen Landwerts

Der Landwert steht in Relation zum Nutzen, respektive zum Wert des Gebäudes. Je höher der Nutzen (materiell oder ideell), der Liegenschaft ist, desto höher wird der Landpreis bewertet. Zur Landwertberechnung dient die Einteilung nach Lageklassen (z.B. Lageklassen SVKG, SEK-SVIT) aus welcher das prozentuale Verhältnis von Gebäude und Grundstück hergeleitet werden kann.

Berechnung des Ertragswertes

Die vermietbaren Flächen eingesetzt zum zugehörigen, nachhaltigen Mietwert ergeben den Mietertrag. Der Mietertrag kapitalisiert mit den Zinsen für die Finanzierung sowie Zuschlägen für Unterhalt und Betrieb ergibt den Ertragswert der Liegenschaft.

Verkehrswertberechnung

Der Verkehrswert der eigentliche Marktwert entspricht einem Mix aus dem Realwert und dem Ertragswert der Liegenschaft. Dabei wird bei Renditeobjekten der Ertragswert höher bewertet. Bei Eigenheimen oder Prestigeobjekten wir der Realwert entsprechend höher eingesetzt.

Zusätzliche Kriterien

Vielfach sind Liegenschaften nicht voll ausgenutzt. Dabei muss geprüft werden ob und unter welchen Umständen diese Reservenutzung ausgeschöpft werden kann. Unter Umständen sind im Grundbuch eingetragene Lasten oder Rechte vorhanden welche den Wert der Liegenschaft beeinflussen. Schäden am Gebäude bedingen sofortige werterhaltende Massnahmen. Die sorgfältige Analyse des Liegenschaft, das Einschätzen ihres Potentials, die kundige Beurteilung der Bausubstanz und die Kenntnisse des örtlichen Marktes sind die Grundbedingungen für eine gute Bewertung eines Grundstückes.